Gina Ballén recuerda que ir a la tienda, tomarse una cerveza con un vecino o comprar las verduras costaba lo mismo que en el resto de la ciudad. Vivía en Manila en arriendo en un apartamento de dos pisos de la unidad Villa Carlota, hasta que en 2023 el dueño le pidió terminar el contrato para vender. Le tocó irse junto a su familia de Medellín.
"Queríamos seguir viviendo en Manila. En la unidad, el promedio de los arriendos era de $2.600.000, pero, de un momento a otro, cuando empezamos a buscar, había apartamentos de $6.000.000, de $6.500.000", cuenta.
Según Gina, la transformación de Manila empezó en 2019, poco antes de la pandemia. Primero llegaron los restaurantes, luego los hostales y con ellos más turistas, y muchas casas tradicionales pasaron a ser viviendas turísticas o sitios nocturnos. Con eso, dice, también subió el costo de vivir en el barrio.
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No fue solo en Manila ni solo en la familia de Gina. En septiembre, Medellín registró por tercer mes consecutivo la inflación anual más alta del país: 7%, frente al 6,3% nacional, una diferencia de 0,75 puntos porcentuales. Vivir en la ciudad cuesta además 9,5% más que en Bogotá sin contar el arriendo y 15,7% más al sumarlo.
"Buscamos y buscamos y no pudimos encontrar cerca. Entonces nos fuimos a vivir a Sabaneta", cuenta Gina. La familia pasó de una casa de cinco habitaciones, con patio, estudio y parqueaderos, a una vivienda más pequeña y más lejos de su trabajo. Dejaron el barrio donde habían vivido casi 30 años.
"Llegamos a Sabaneta y volvió a pasar lo mismo, nos pidieron el apartamento y nos dieron la opción de terminar el contrato y hacer uno nuevo, pero pagando un incremento que no era el legal", cuenta, señalando que la familia tuvo que volver a buscar casa y acomodarse a un nuevo espacio.
Algo similar le pasó a Eric Carpio, que llegó a Medellín en 2025 para estudiar. Vino con su esposa y su hijo, todavía un bebé, y buscaba, según cuenta, una vivienda modesta, cómoda y en una zona segura. Tras recorrer el Valle de Aburrá, se instaló en una unidad residencial de Bello, donde el arriendo era de alrededor de $1.700.000.
Un año después, dice, su salario se le iba completo en arriendo, servicios y alimentación. En febrero se mudó con su familia a Puerto Nare, en el Magdalena Medio, a 110 kilómetros de Medellín.
"Como tengo un bebé y con la mujer estábamos buscando un sitio tranquilo, me fui cerquita del parque de Bello, donde conseguí una casa en una unidad", cuenta Eric. Aun así, dice, el gasto mensual de una familia de tres personas, con transporte y otras necesidades incluidos, superaba lo que podía pagar.
"Una persona que está en Medellín, para vivir bien tiene que ganarse $5 millones al mes. Hay que tener un trabajo muy bueno o tiene que tener dos trabajos", afirma.
Cuando terminó los estudios, y como trabaja de forma remota, se mudó a Puerto Nare, donde hoy los arriendos de casas están entre $400.000 y $600.000. "En Medellín tenía que gastarme $800.000 en mercado, aquí me gasto mucho menos. Entonces sí hay diferencia", dice.
Según él, lo que cuesta un arriendo en Medellín alcanza, en un pueblo de Antioquia, para cubrir todo lo demás.
Dos compañeros suyos tomaron la misma decisión, asegura: "prefieren vivir en un pueblo y mejor viajan a su trabajo y se devuelven".
Todo está muy caro ahora en Medellín y sus alrededores, pero las razones se cocinaron mucho antes. Tras la pandemia estalló la primera crisis de arriendos en Medellín.
En 2023 —justo cuando le pidieron el apartamento a Gina— comenzaron a proliferar carteles contra la gentrificación, los nómadas digitales y el encarecimiento de los alquileres impulsado por el furor de las plataformas de estancias cortas como Airbnb, que crecieron más de 1.000% entre 2019 y 2026.
Aunque el auge de las rentas cortas y la llegada masiva de extranjeros explicaban en parte la disparada de los precios y la escasez de vivienda, se trata apenas de una arista de un problema mayúsculo: el déficit histórico de vivienda que padece la ciudad.
Ya en 2020, Medellín Cómo Vamos advertía que 27.000 hogares necesitaban una vivienda nueva; este año, según la Alcaldía, 38.206 hogares requieren una casa nueva.
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Esta deuda acumulada durante décadas se agravó con una tormenta perfecta de factores críticos: la caída en la construcción y las demoras en entregas debido a los coletazos económicos de la pandemia, la escasez de suelo de expansión, los cambios demográficos —con hogares cada vez más unipersonales o pequeños— y la llegada creciente de extranjeros atraídos por el turismo, las estancias cortas y la favorabilidad cambiaria del dólar.
La escasez de vivienda y la creciente demanda de locales y extranjeros dispararon el precio de los arriendos, un encarecimiento que, a su vez, terminó impulsando el costo de los demás gastos. Ese costo de vida no ha parado de crecer en la ciudad, que este año registró por tercer mes consecutivo la inflación anual más alta del país. En septiembre, el indicador se ubicó en el 7,04%, superando el promedio nacional del 6,29%, 0,75 puntos porcentuales por encima.
La tendencia viene de atrás: en agosto la cifra local llegó al 7,07% frente al 6,24% nacional, mientras que en julio fue del 6,95% frente al 6,03%.
De acuerdo con el Dane, los rubros que más presionaron el bolsillo de los habitantes del Valle de Aburrá a septiembre fueron restaurantes y hoteles (9,65% anual), salud (8,65%), educación (8,29%) y alojamiento, servicios públicos y combustibles (7,56%).
Los datos más recientes de Numbeo —una de las mayores bases de datos sobre costos y calidad de vida del mundo— muestran que Medellín tiene precios más altos que Bogotá en varios componentes. Sin incluir el alquiler, vivir en la capital antioqueña cuesta 9,5% más; con el arrendamiento, la diferencia asciende a 15,7%. También hay brechas en restaurantes (8,4%) y alimentos (10,6%). A esto se suma que el poder adquisitivo de los paisas es 30% inferior al de los bogotanos.
Detrás del encarecimiento de la vivienda — la almendra del asunto— hay un problema de fondo: la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda. A la falta de vivienda nueva para 38.206 familias se suma que otras 154.270 necesitan mejoras en sus casas.
Y esa presión también se refleja en los arriendos. Según cifras entregadas a EL COLOMBIANO por La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, los cánones en el Valle de Aburrá subieron 21% en 2022 y 27% en 2023, en medio de una caída en la entrega de vivienda nueva. Luego los aumentos se moderaron, aunque siguieron por encima de la inflación: 6,3% en 2024, 6,5% en 2025 y 7,1% en 2026.
A esta menor disponibilidad se suma un cambio en la dinámica constructora del área metropolitana. Según La Lonja, Medellín concentraba cerca del 70% de la construcción de vivienda del Valle de Aburrá y hoy su participación apenas llega al 30%.
Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), señaló que la escasa oferta responde a una condición estructural del mercado del suelo en la ciudad, donde las características físicas del territorio limitan la expansión. "Esto implica que la posibilidad de incrementar la oferta de vivienda necesariamente tiene que pasar por procesos efectivos de renovación urbana, como lo plantea la misma Alcaldía", dijo.
Herrera advirtió que la reducción de la oferta de vivienda nueva presiona los cánones y, por esa vía, la inflación. El impacto llega directamente al bolsillo de los hogares, dado el peso del alquiler en la canasta familiar.
Para Federico Estrada, gerente de La Lonja, la principal explicación es el desequilibrio entre oferta y demanda. Los hogares nuevos se forman a un ritmo superior al de la producción de vivienda, lo que presiona tanto los precios de venta como los cánones.
"La lógica económica es sencilla: cuando la demanda crece más rápido que la oferta, los precios tienden a subir. Eso es lo que estamos viendo en el mercado de vivienda. Si queremos moderar el crecimiento de los arriendos, necesitamos facilitar la producción de más vivienda y generar condiciones para que la oferta responda a las necesidades de la población", explicó.
Según Estrada, el costo del suelo y las obligaciones urbanísticas que deben asumir los constructores encarecen los proyectos y pueden volver inviables algunos de ellos, lo que reduce aún más la oferta de nuevos inmuebles.
Otro factor es el auge de las rentas cortas. Desde La Lonja consideran que es posible que hayan reducido la oferta de arrendamiento tradicional en El Poblado y Laureles, así como en algunas zonas de Envigado; sin embargo, el gremio no la considera la causa principal del encarecimiento generalizado de la vivienda en Medellín y el resto del Valle de Aburrá.
"El problema de fondo es que no estamos generando suficiente vivienda para atender la demanda", concluyó Estrada.
Toda esta coyuntura ha coincidido con uno de los debates más importantes de Medellín en el último cuatrienio: las modificaciones de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), la norma de normas para regular el territorio.
Si bien en esta discusión elementos esenciales como la clasificación del uso del suelo, el modelo de ocupación, la delimitación de las zonas de protección, entre otras variables, quedarán tal cual fueron concebidas en 2014, este año la puerta sí se abrió para modificar gran parte de las reglas e instrumentos que llevan ese modelo de ciudad a la práctica.
Mientras esos aspectos esenciales corresponden a un 22% del articulado del POT, la parte menuda que podrá ajustarse corresponde al 78% restante.
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Una de las aristas más sensibles de la discusión ha sido la regulación de la vivienda turística, que en los diagnósticos levantados por el equipo de planeación del Distrito y las múltiples jornadas de socialización que se hicieron en la ciudad fue identificada como uno de los temas más críticos.
Dado que hace más de ocho años la vivienda turística estaba lejos de adquirir la dimensión de hoy —de 2019 a 2026 pasaron de 730 a 8.593 según los datos del Registro Nacional de Turismo—, en las modificaciones del POT la Alcaldía se planteó regular de forma más estricta a estos establecimientos y propuso concentrarlos en las zonas de alta mixtura y otras denominadas como de vocación, que básicamente son aquellas que colindan con las estaciones del metro y tienen capacidad para absorber estas y otras actividades.
La vivienda turística aparece en varios artículos del POT. El 322 la incluye en un mismo grupo con hoteles, apartahoteles, hostales y centros vacacionales. El 270, que fija los criterios generales de manejo, establece como directriz concentrar su uso "en centralidades con predominancia de intercambio de servicios y movilidad integrada" y, en las de alta mixtura de usos, asegurar su adecuada regulación e integración urbana "de manera que contribuya a dinamizar sin afectar la función residencial permanente ni el equilibrio territorial".
Este enfoque ha sido el que más ha despertado reacciones e interpretaciones diferentes, ya que mientras desde la administración distrital y múltiples sectores se ve necesario el cambio para proteger de manera más eficiente el uso residencial de los suelos destinados para ese fin, en el gremio turístico y especialmente de las empresas dedicadas a intermediar rentas cortas la propuesta no cayó bien y es vista como susceptible a causar impactos económicos. Desde otros sectores políticos se ha hilado más delgado y la norma es vista como una interferencia del Estado en la libertad de los ciudadanos para disponer de sus propiedades.
"Regular no es prohibir y quiero que esto quede muy claro. Defiendo la propiedad privada, la libertad de empresa y el turismo, pero toda actividad económica tiene reglas. Eso no es nuevo. Lo que estamos haciendo es poner orden", dijo el alcalde Federico Gutiérrez.
De acuerdo con el diagnóstico de la Alcaldía, el problema de fondo con las viviendas turísticas es que han reducido la oferta de vivienda residencial para las familias de Medellín.
Partiendo de que luego de la expedición del POT de 2014 la actividad constructiva en Medellín se ralentizó, el Distrito argumenta que el camino para volver a ampliar esa oferta es flexibilizar las normas constructivas, de tal forma que ese sector retome sus proyectos en las zonas residenciales de Medellín, al tiempo de concentrar el servicio de hospedaje en las zonas más comerciales.
Medellín Cómo Vamos también había advertido que la construcción de vivienda en la ciudad está estancada. Según la organización, el déficit habitacional se mantiene en 16% desde 2014. Entre 2004 y 2014 se construían en promedio anual 1.520 viviendas No VIS, 1.520 VIS (de interés social) y 525 VIP (de interés prioritario). Entre 2014 y 2024, esos promedios cayeron a 1.093, 503 y 111: una reducción de 28%, 67% y 79%, respectivamente.
A juicio de la Alcaldía, ese estancamiento de la vivienda popular generó que el sector constructor se concentrara más en el desarrollo de proyectos de lujo, cuyos valores son demasiado elevados para la población que está urgida de acceder a vivienda.
"Aprobaron un POT en el 2014, que planteaba, por ejemplo, que para la zona del corredor del río se iban a construir más de 120.000 unidades de vivienda en esos años y solo se construyó el 2%. Porque una cosa es lo que dejan en el papel y otra cosa es lo que se puede terminar aplicando", dijo Gutiérrez.
Otra de las razones esgrimidas por la Alcaldía para regular la vivienda turística se asocia al problema de ruido, que, a su juicio, es otro de los síntomas palpables de que Medellín debe armonizar los diferentes usos que tiene de su suelo.
"El mayor número de quejas en las Inspecciones de Policía, en las llamadas al 123, es por el ruido, está muy desbordado. Las personas nos dicen muchísimo que no pueden convivir en las mismas áreas donde operan estas plataformas. Lo que se busca, y nosotros siempre estamos llamando al régimen de usos, es una sana, responsable y cuidadosa mezcla de usos", expresó la directora de Planeación, Luz Ángela González.
El argumento de González es que la puesta en orden de la vivienda turística no solo incentivaría que las zonas residenciales sigan teniendo ese uso, sino que le reservaría también un margen amplio a la vivienda turística para que siga creciendo.
Los cálculos que maneja Planeación es que, tanto en las zonas de alta mixtura como las de vocación y de tratamiento especial, hay identificados 16.000 lotes potenciales en los que se puede hacer obra nueva para el crecimiento ordenado de la vivienda turística, permitiendo que la oferta pase de las 8.593 de hoy a 179.000 nuevas.
"Un ejercicio de simulación muestra que la norma nos va a permitir habilitar casi 20 veces más la oferta, pero localizada. Tenemos capacidad territorial para que el alojamiento turístico crezca de manera ordenada. Nos vamos a permitir en un 10,4% del suelo urbano esa actividad", explicó González.
Desde el sector de las rentas cortas ven los cambios en la norma como un riesgo para la inversión y para el turismo en Medellín. Fenalco Antioquia ha sido una de las voces críticas: su directora, María José Bernal, advirtió que la regulación podría dar origen a un mercado informal de rentas cortas. Bernal comparó la medida con una prohibición y sostuvo que el ruido y los demás impactos de esta actividad deberían enfrentarse con otras medidas.
"Queremos manifestar la preocupación que genera al comercio la prohibición de vivienda turística en sectores específicos de la ciudad", expresó Bernal.
Otro en hablar en representación del gremio de las aplicaciones de rentas cortas fue Juan Camilo Quintero, exdirector de Ruta N y asesor de Airbnb, quien pidió encontrar otras salidas para resolver esos problemas que no limitaran la vivienda turística.
"Me temo que lo que estamos discutiendo acá no resuelve este problema, por el contrario, lo agrava y termina violando unos derechos de propiedad. Una ciudad como Medellín no debería estar discutiendo y afectando la libertad económica de miles de emprendedores", dijo Camilo Guzmán, director de Libertank.
"En una ciudad lo que un vecino hace con su predio por supuesto afecta el valor y el uso del predio de al lado. Por esa razón existe el ordenamiento territorial", añadió. "Hay un tipo de ordenamiento que no fija un límite general, sino que asume el papel de un ingeniero social. Entonces lo que dice es, caso por caso y predio por predio, qué uso específico debe dársele a cada metro cuadrado".
La discusión en el Concejo sobre la vivienda turística es solo uno de los temas del POT; hay otros que no tienen que ver con los hospedajes. Uno es si los planes parciales seguirán siendo obligatorios en las áreas que se busca densificar. Es un instrumento que venía del POT de 2014 y que se aplicó poco en la mayor parte del corredor del río Medellín.
La Alcaldía incluyó nuevas figuras, la reactivación y la revitalización, para que los proyectos inmobiliarios se desarrollen con más agilidad. Urbanistas cuestionaron esos cambios y advirtieron que Medellín podría seguir el camino de Bogotá, donde los planes parciales se usan poco.
"Bogotá no es ejemplo de desarrollo urbano. Medellín está a años luz de Bogotá en ese sentido. El espacio público no se puede generar lote a lote, hay que hacer planes de mayor tamaño para generar nuevos parques", dijo el arquitecto y experto en planificación urbana Juan Carlos García Bocanegra.
El reto no es solo cuánto construir, sino dónde, bajo qué reglas y para quién: los expertos apuntan a suelo, normas urbanísticas y esquemas de alquiler asequible como las piezas que hoy no encajan.
Robert Ng Henao, decano de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Medellín, considera que ninguna medida aislada resolverá el problema. A su juicio, la ciudad debe actuar en tres frentes a la vez: ampliar de manera sostenida la oferta, focalizar las ayudas en los hogares que no pueden acceder al mercado inmobiliario y proteger a los residentes de los territorios en transformación urbana.
Una de las principales dificultades es la capacidad de compra. Según los cálculos de Henao, con el salario mínimo de 2026 ($1.750.905) y las condiciones actuales de financiación, una vivienda de interés social (VIS) de 150 salarios mínimos, equivalente a $262,6 millones, requiere ingresos familiares de entre 4,2 y 5 salarios mínimos.
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"Incluso una vivienda de interés prioritario (VIP), que puede recibir un subsidio de hasta 30 salarios mínimos ($52,5 millones), exige ingresos de entre 2,1 y 2,5 salarios mínimos. Esto supera el umbral de dos salarios mínimos que identifica a la población prioritaria de estos programas", comentó.
Por eso, plantea que la VIP sea prioridad del gasto estatal, mediante suelo público disponible, subsidios complementarios a los nacionales y mecanismos como el leasing habitacional. "La VIS, por su parte, debería consolidarse como una oferta de mayor escala, respaldada por normas e incentivos urbanísticos que faciliten su construcción", agregó.
El urbanista paisa Carlos Alberto Montoya —figura clave en los programas de transformación urbana de las últimas cuatro décadas como la rehabilitación de Moravia en los años 80 y del Primed en los 90— advierte que la solución exige un mercadeo social de vivienda y una renovación urbana institucional que garantice opciones asequibles para la clase media y el sector popular.
A su juicio, ante la tendencia natural de las élites a trasladarse hacia las afueras —como ocurrió históricamente al pasar de Prado a Laureles, de allí a El Poblado y posteriormente a Llanogrande—, la ciudad pierde su sentido si olvida a sus habitantes tradicionales, especialmente cuando cuenta con corredores centrales totalmente deshabitados por los que hoy transita el metro.
"Tenemos el metro de Medellín pasando por corredores centrales totalmente deshabitados. Si el Distrito no toma ese liderazgo y todo queda bajo un modelo inmobiliario, el privado solo aplicará una ecuación que le sea rentable. El sector institucional es el que debe responder por la asequibilidad de la vivienda", dijo.
En la discusión también entra la revisión del POT, que busca actualizar las reglas de crecimiento de Medellín después de 12 años. Para La Lonja, el cambio es necesario porque las disposiciones del POT de 2014 han dificultado la gestión urbanística y la construcción de nuevos proyectos.
El gremio ve con buenos ojos que la revisión busque dinamizar la construcción y facilitar el desarrollo de zonas de renovación urbana, pero advierte que también hay que revisar las directrices metropolitanas sobre densidad habitacional para permitir más viviendas en los terrenos disponibles.
La renovación urbana es una vía para aprovechar mejor el suelo bien localizado y cercano al transporte público, pero su ejecución ha sido limitada. Según las cifras que presentó Henao, en el corredor del río se proyectaban más de 120.000 viviendas y apenas se ha construido el 2% de esa meta.
La revisión del POT propone 53 polígonos de renovación, que abarcan 1.063,2 hectáreas. Para Henao, hacer realidad ese potencial exige una gestión pública activa, con participación de entidades como la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU) y el Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed), mecanismos para capturar parte del mayor valor del suelo y garantías para proteger a los moradores.
Otra alternativa es ampliar los programas de arriendo subsidiado para hogares de menores ingresos. Hoy el Isvimed ofrece apoyo temporal, sobre todo a familias afectadas por emergencias, pero Henao considera que la ciudad podría crear un programa de propósito general dirigido a hogares que ganen hasta dos salarios mínimos.
La propuesta consiste en entregar ayudas por periodos de 12 a 24 meses, condicionadas al ahorro y a requisitos como tener un contrato de arrendamiento registrado. Plantea, además, que los subsidios se apliquen a viviendas nuevas o sometidas a regulación, para evitar que terminen trasladándose directamente a mayores cánones.
A más largo plazo, Henao propone que el Isvimed evolucione hacia un parque público de alquiler asequible, con cánones asociados a los ingresos de los hogares. También menciona alianzas con privados para construir viviendas destinadas al arriendo, con una proporción de unidades a precios asequibles, y programas de mejoramiento de viviendas e inquilinatos.
Desde Camacol, Herrera señaló que no existe una única respuesta. Las soluciones, explicó, deben adaptarse a cada territorio y combinar renovación urbana, rehabilitación de edificaciones e incorporación de nuevos terrenos.
"Unas tendrán que hacer énfasis en la renovación urbana y la rehabilitación de edificaciones. Otras, como en el caso de la reconstrucción y como lo permiten los decretos legislativos de este Gobierno, podrán tener condiciones especiales para incorporar suelo", resaltó.
El dirigente gremial agregó que el sector privado también puede participar en la financiación de la infraestructura necesaria para urbanizar nuevos terrenos, como redes de acueducto, alcantarillado y vías principales.
La propuesta es que parte de esas cargas de urbanización se pague con los rendimientos de los mismos proyectos inmobiliarios, mediante esquemas de gestión que permitan desarrollar vivienda y costear al mismo tiempo las obras que exige el crecimiento de la ciudad.
"Esto no es algo nuevo. Colombia ya lo viene haciendo con los macroproyectos de interés social desde 2009 y 2010. Lo hemos visto en proyectos en Bogotá, como Lagos de Torca, y recientemente en iniciativas con mayores niveles de sofisticación en el diseño de operaciones urbanísticas de renovación urbana, como el proyecto Quora en Bogotá", manifestó Herrera.
Ninguna medida aislada bastará para frenar el éxodo de familias como la de Gina y Eric, obligadas a abandonar una Medellín que cada vez es más impagable. Al fin y al cabo, ¿qué es una ciudad sino su gente?
Decía Italo Calvino en Las ciudades invisibles que cada ciudad recibe su forma del desierto al que se opone. ¿Cuál es esa forma de Medellín ahora?
